法院生效判决认为，李某不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。某物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。某物业管理公司应当熟知自己管理中的物业情况，大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险。某物业管理公司没有立即处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，故对陈某有证据证明的合理损失应予赔偿。

  对于业主共有部分，物业服务人负有法定的维护义务。但露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。规划上专属于特定房屋，且建筑设计企业销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋，建筑设计企业销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露台没有维护义务。

  02、共有部分在物业管理（包括前期物业管理）期间的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并大多数都用在补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有特殊的比例的收益——无锡市某业主委员会诉上海某物业管理有限公司等物业管理纠纷案。

  本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管公司能够通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。

  法院生效判决认为，因某物业管理中心未收取车辆管理费，对小区内停放的车辆仅具有一般管理义务，而何某主张的流浪狗造成其停放在小区非停车位处车辆损坏，超出某物业管理中心应尽的一般管理义务，故法院驳回何某要求修车费的诉讼请求。

  物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务人依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务人在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务人承担与其过错相适应的赔偿责任。

  第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人要求物业服务人赔偿损失的，可根据物业服务人是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业服务人应否承担相应的赔偿责任。如果物业服务人完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，即使业主的人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务人不因此承担法律责任。

  04、物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任——陈某与南京某房地产开发有限公司、南京某物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案

  按照一般情况及本案中A公司与B公司的前期物业服务合同，A公司对小区的共用部分，如围墙、道路、公共管道等负有保养维护的义务。小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责（有特别约定的储藏室、业主有产权的地下车库等特殊部分例外），而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责，这是由业主、物业服务企业的能力、社会分工及合同约定所决定的，而小区的共用部分致业主财物受损，对共有部分有维护、保养义务的物业服务企业应当承担违约责任。如该损失系第三人侵权所致，物业服务企业在承担违约责任后可向第三人追偿。

  物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

  法院生效判决认为，倪某称涉案房屋自收房后就发现渗水，双方认可倪某曾向某物业公司报修，某物业公司进行过维修，但一直未能彻底解决渗水问题。可见某物业公司并未怠于履行维修义务。物业服务人申请启动公共维修基金，需要一定条件和程序；现倪某自建的阳光房并未拆除，且其并未提供证据证明渗水原因及渗水问题已经达到需要启用公用维修基金进行维修的程度，鉴定机构也未能作出鉴定，故在现有证据情况下，法院对于倪某主张某物业公司未履行启动公共维修基金对公用部位进行维修、未履行物业服务人义务的意见不予采纳，对于倪某据此要求某物业公司承担法律责任的诉讼请求不予支持。

  住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务人的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分中符合规定人数和面积条件的业主讨论通过使用建议。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人提出使用方案，业主大会依法通过使用方案。

  （1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

  （2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

  （3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

  （4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  06、业主因物业管理公司在管理服务过程中存在瑕疵为由提出先履行抗辩权而拒交物业费的，人民法院不予支持——黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司物业服务合同纠纷案

  河南省高级人民法院认为：本案不符合再审申请条件，关于黄某提出的先履行抗辩权的问题，基于黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称“润达洛阳分公司”）之间有效的物业服务合同，润达洛阳分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的主要义务，尽管其在物业管理服务过程中存在瑕疵，亦不符合先履行抗辩权的适用条件。黄某作为业主，可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，要求润达洛阳分公司整改直至终止合同并提议召开业主大会选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求润达洛阳分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，黄某以先履行抗辩权为由拒付物业费的主张不能成立。

  法院生效判决认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘某认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。

  业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题，业主能够最终靠与开发建设单位协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

  08、由于业主与物业服务企业并未就业主私人财产的保管、保护进行特别约定，物业服务企业对业主室内财产丢失不担责。业主不得以物业服务企业未履行管理义务为由，向物业服务企业主张因室内被盗遭受的财产损失。

  案涉物业公司作为物业服务的提供者，其义务是维护小区的公共管理秩序、保障公共财产的安全并对显而易见的安全问题进行防范和制止。李某、杨某被盗的财产在其家中，由李某、杨某负责管理和支配。李某、杨某未与案涉物业公司就其房屋内个人物品签订保管合同，故对其房屋内的物品的毁损、灭失不承担赔偿责任。李某、杨某称案涉物业公司未尽其应尽的义务，未对监控设施进行维护而导致其损失发生。虽案涉物业公司认可李某、杨某家被盗当时小区内监控设备损坏，但不能就此认定小区内监控设备损坏与李某、杨某家被盗存在因果关系。综上，对李某、杨某要求案涉物业公司赔偿其被盗损失的诉讼请求，本院不予支持。

  09、业主以房屋长期闲置无人居住且已自行关闭供热阀门为由要求减免供暖费，应否予以支持？

  法院生效判决认为，某物业服务公司与建设单位签订《锅炉供暖系统运营协议》《供暖协议书》，与小区业委会签订《物业管理委托合同》，为涉案小区提供采暖服务。涉案房屋散热片的阀门位于业主户内，可由业主自行调控，崔某提供的证据不足以证明供暖季涉案房屋散热片阀门始终处于关闭状态，亦不足以证明已在每个供暖季开始前告知了某物业服务公司并与之履行了相关手续，故对崔某关于其只需支付基础供热费用的抗辩不予采纳。

  小区供热具有其特殊性，不仅要考虑单个业主的供热，还要考虑其他业主的利益和供热设施的维护问题。小区采取集中供暖方式，如果由于技术限制无法给个别业主单独停暖的，业主不能仅以房屋无人居住为由拒绝交纳供暖费。具备分户独立采暖系统型式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供热单位暂停供热。

  10、作为物业服务企业，物业服务企业对小区负有相应的安全保卫义务，若其未提供证据证明在物业服务过程中尽到了相应的安全防范和巡视义务，对置于物业公共区域的财产被盗具有一定的过错，应在订立合同时可预见及能够防止损害的范围内承担相应的赔偿责任。

  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈某与A公司签订的《房屋委托管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现陈某表示其车辆电池被盗，车体被损毁，并主张A公司未尽到安保义务，应当承担责任。虽然A公司表示并未收取过停车费，但是其作为物业服务企业，对小区负有相应的安全保卫义务，现其未提供证据证明在物业服务过程中尽到了相应的安全防范和巡视义务，其对于陈某的车辆电池的被盗具有一定的过错，应当承担相应的责任。但是，物业公司并非公安机关，其对小区的安保职责仅限于物业公共区域内防范性安全保卫活动，且电瓶车电池系被盗而遗失，并非A公司的违约行为直接造成，A公司仅系对合同义务的违反，而非对陈某的人身、财产权利的直接侵害，故其仅应在订立合同时可预见及能够防止损害的范围内承担相应的赔偿责任。关于具体的赔偿数额由本院结合本案具体案情酌情确定。

  11、新物业服务人接管老旧小区后积极进行维护整改，业主以原有设施老化失效为由拒交物业费，是否应予支持？

  法院生效判决认为，苏某称某物业管理公司在提供物业服务的过程中并未达到双方约定的物业服务标准，出现物业服务问题。但根据小区业委会委托的第三方评估监理公司出具的《物业项目交接查验评估报告》可以看出，案涉小区在某物业管理公司入驻之前即存在着诸多物业设施老化、失效等问题。某物业管理公司入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务，但需要说明的是，基于案涉小区自身存在的问题，其物业维护以及工程改造需要一个相当长的时间方能推进完成，不可能一蹴而就，这个过程需要物业公司与小区业主的相互配合和理解。苏某所主张的小区物业服务尚存在诸多问题的理由不能成为减少其应交纳物业费的合理抗辩，法院不予支持。

  在老旧小区，有的业主常常以小区设施老化、失效为由拒绝向接管小区的新物业服务人交纳物业费。因物业服务具有长期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成，对于物业服务人是否尽到义务，需要综合考虑小区原有实际情况及新物业服务人入驻小区后是否尽到法律法规和物业合同规定的义务，对于小区原有的公共设施是否积极进行维护等情况进行判断。

  12、物业服务企业对业主装修应有巡查、要求整改的义务，对影响公共利益的装修或其他行为应及时劝阻。业主财产遭受损害后，若物业服务企业没有证据证明其已尽到管理义务，法院将推定其存在一定过错，应对财产损害承担部分赔偿责任。

  原告主张被告物业公司对共用设施未充分履行维修、养护及管理的责任，未充分履行物业合同义务，被告物业公司对此不予认可并提交清掏记录，结合庭审查明的事实，堵塞管道的杂物包含部分装修垃圾，该情况显然系业主装修房屋导致，但结合物业合同可知，被告物业公司对业主装修应有巡查、要求整改的义务，对影响公共利益的装修应及时进行劝阻，虽被告物业公司定期对管道进行清掏，但被告物业公司对涉诉户型业主装修是否拆改均不知情，现被告物业公司没有证据证明其对业主装修已尽履行装修管理的义务，存在一定过错，故应对管道堵塞承担部分赔偿责任。

  法院生效判决认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。

  依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务人协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  14、前期物业服务合同到期后，在业主委员会未选聘出新的物业公司之前，原物业公司继续为业主提供物业服务的，业主应当向原物业公司缴纳物业费——王某有与辽阳市光大物业管理有限公司及王某物业服务合同纠纷案。

  辽宁省高级人民法院认为：经审查，涉案小区的前期物业管理服务合同到期后，因小区未产生业主委员，不具备更换物业公司的必要条件，在其未选出新的物业公司之前，辽阳市光大物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务，且王某有作为小区业主实际享受了物业服务。此外，前期物业服务合同于2016年到期，王某有于2017年3月交的物业费，即对合同延续已经默认。因此，王某有应当支付物业服务费。综上，王某有的再审申请不符合法定情形，驳回王某有的再审申请。

  法院生效判决认为，业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同约定的3年期限虽已届满，但某物业管理公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘的意见通知某物业管理公司，且没有选聘新的物业服务人，故按照合同约定，上述合同已自动延续。某物业管理公司对涉案房屋提供了物业服务管理行为，张某获得了某物业管理公司为其提供的物业服务，张某作为接受物业服务的一方，应交纳相关费用。

  物业服务合同中约定了自动续约的情形，物业服务期限届满后符合此种情形的，合同自动续约。如果合同未对自动续约作出约定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

  16、即使未签订物业服务合同，但物业服务企业与业主之间形成事实物业服务关系的，物业服务企业可要求业主交纳相应的物业费，业主不得以未与物业服务企业签订书面物业服务合同为由拒绝支付物业费。

  本院经审查认为，案涉前期物业服务合同虽已自然终止，但在新的物业公司进场前，A物业公司于2018年10月至2019年5月31日之间仍继续为案涉项目提供物业服务，原审认定其与B公司之间存在事实物业服务关系，并无不当，物业服务企业可要求业主交纳相应的物业费。

  17、业主以物业服务公司的服务标准未达物业公司的资质等级为由主张调整物业费金额的，人民法院不予支持——秦某鸣、陈某燕与上海龙邸物业管理有限公司物业合同纠纷案。

  上海市第二中级人民法院认为：秦某鸣、陈某燕以上海龙邸物业管理有限公司（以下简称“龙邸公司”）承诺以三级物业服务标准提供服务，实际服务未达标为由上诉主张调整物业费金额，但是，秦某鸣、陈某燕对其主张未提供证据予以证明，合同中载明龙邸公司的资质等级为三级，但资质等级并不等同于服务标准，服务标准仍需由签约当事人在合同中予以明确。秦某鸣、陈某燕因物业公司提供的人员配置、小区清洁时间等服务标准未达三级资质为由拒付物业费的主张，不予支持。

  法院生效判决认为，涉案小区通过法定程序解聘某物业管理公司，并选聘新的物业服务人，故某物业管理公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月告知某物业管理公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月底进行物业交接，故法院认定某物业管理公司为涉案小区提供物业服务的截止时间为2018年7月底，此后虽然物业公司并未撤出小区，但不得向业主收取物业服务费用，故某物业管理公司无权要求业主王某给付2018年7月31日之后的物业费。

  物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

  根据《北京市物业管理条例》的规定，物业服务人违反履行交接义务和退出物业管理区域的规定的，责令限期改正；逾期不改的，予以通报；拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款；有违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。

  19、物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，物业服务企业欲调整物业服务收费标准，须经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”同意。

  A物业公司另主张自2015年12月起物业管理费支付标准调整为每月0.6元/平方米，其提交了2015年3月17日居委会发出的《关于A物业公司管理有限公司南浦基地住宅调整物业服务收费标准意见征询表决结果的公告》等作为证据。一、二审法院查明，上述证据显示案涉小区物业管理费标准调整事宜已取得“专有部分占建筑面积1/2以上的业主且总人数1/2以上的业主”的同意，并经过公示及备案等法定程序。物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，A物业公司申请将物业管理费调整为0.6元/平方米，已经涉案小区专有部分占建筑面积1/2以上的业主且总人数1/2以上的业主表决通过，判决敖某于2015年12月之前按《物业管理委托合同》约定每月0.4元/平方米的标准，自2015年12月起按照每月0.6元/平方米的标准支付拖欠的物业管理费，均无不当。

  法院生效判决认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。一审中姜某明确提出诉讼时效抗辩意见，虽然某物业管理公司提交催缴车位服务费的快递单，但是，该快递单没有显示邮寄结果和签收信息，某物业管理公司亦不能就其主张的曾经通过电话形式催缴欠费一事提交相应证据予以证明。

  此外，快递单所载收件地址的房屋，以及涉案车位已于2014年12月由姜某名下变更为案外人，且根据某物业管理公司提供物业服务的情况，其对于涉案房屋产权变更应当知情。故法院对于其按照姜某原房屋地址邮寄催缴通知的行为，难以认定为合理催缴。至本案起诉之日即2020年8月，某物业管理公司诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到支持。

  诉讼时效制度是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。法律保护民事主体在诉讼时效的有效期间内的胜诉权，超过诉讼时效起诉可能带来败诉风险。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

  业主认为物业管理存在众多瑕疵，比如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等拒交物业费。

  法院认为物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性，局部存在瑕疵不能视为重大瑕疵。

  楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，业主与物业公司之间是物业服务合同关系，物业公司管理的范围是公共部位和公共设施，由于受损部分不属于公共设施、公共区城，该部分的物业服务不属于物业管理所涵盖的服务范围，徐某没有理由拒交物业管理费。

  23、物业管理权应当由物的所有权人（即业主）决定，住宅小区的开发建设单位，擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金，侵犯了业主的合法权益，该合同应为无效——海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案

  海口市中级人民法院认为：物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定。本案中，投资公司只是顺发新村住宅小区的开发建设单位，其擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照民法通则第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第一款的规定，投资公司应当将保证金５０万元返还给物业公司，其要求物业偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。

  24、建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主大会、业主委员会未成立，物业服务企业调整物业服务收费标准需遵循与业主协商一致的原则，即使同意的业主比例占三分之二以上，也不能视为业主大会决议的事项，并对全体业主具有约束力。

  物业服务合同作为合同双方权利义务的载体，是物业服务企业向业主收取物业服务费的依据。现行法规、有关规章规定实行政府指导价的物业服务收费要进行备案，是为了对物业服务收费进行价格管理，防止收费超出政府制定的浮动幅度。备案价格对物业服务合同当事人来说，并不当然具有约束力，备案价格只有经过物业服务合同双方协商一致，才对双方产生法律效力。物业服务企业不能代替业主大会行使相关的权利，即使三分之二以上业主向物业服务企业表示同意调整物业服务费价格标准，也不能视为是业主大会以征求意见形式作出了对全体业主具有约束力的决议。在业主大会未成立情况下，案涉物业服务有限公司上调物业服务费价格需遵循与业主协商一致的原则，而不能以备案价格已经小区三分之二以上业主同意就视为是业主大会决议的事项，并主张对全体业主具有约束力。

  因房屋质量问题不可以拒交物业费，也不能以此为由抵扣物业费。交房之前发现的质量问题，可以要求开发商整改；交房之后处在保修期内的，可以要求开发商进行整改；已过保修期的房屋质量问题可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请。物业公司并不承担房屋质量维修义务．因此业主以房屋质量存在问题为由拒交物业费，没有法律依据。

  26、选聘和解聘物业服务企业是小区的重大事宜，应当以召开业主大会或者经业主委员会采用书面征求业主意见的方式进行，以电话录音方式征求业主意见不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式，也无法核实真实性，不足以反映出解聘现有物业、更换新的物业是经“双过半”的业主同意后的决定。

  被告物业服务有限公司与开发商签订的前期物业服务合同虽已于2017年7月30日到期，但在到期后被告实际上继续为A小区提供相应的物业服务，业主继续享受相应的物业服务内容，故双方形成了事实上的物业服务合同关系。本院认为，原告以电话录音征求业主意见并由业委会成员代签字的形式不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式，不足以反映出解聘现有物业更换新的物业是经A小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后的决定。故本院对其主张不予支持，依法应予驳回。

  27、同一物业管理区域之内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，该区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则，适当调整该区域的物业服务收费标准。

  本案中，开发商A公司与B公司单独就案涉农贸市场签订《物业服务合同》，后A公司将案涉农贸市场作为公共配套设施移交给C公司管理。案涉农贸市场位于B公司提供物业服务的物业管理区域内，其应接受B公司的物业管理，因作为公共配套设施的农贸市场具有很强的社会性和公益性，B公司应根据农贸市场相对独立、自行管理环境卫生、产权和使用特殊性等特点，依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则，按照有关部门制定的收费办法尽快与C公司签订物业服务合同，约定物业服务费的收取标准，原审法院直接适用A公司与B公司签订的《物业服务合同》约定的物业费标准，判决C公司向A公司支付物业费不当，本院予以纠正。

  28、在计算业主大会会议中业主投票表决权时，应以房产证记载面积作为业主专有部分面积，证载分摊面积不能扣除——广州新华晨房地产有限公司与广州市人民政府行政诉讼案

  法院认为：①《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前款的统计总和计算。”依该司法解释规定，专有部分面积按不动产登记簿记载的面积计算，即按成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。②依前述司法解释规定，建筑物总面积为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有情况下，应对全部所有权人进行专有部分面积统计，进而相加计算。全部所有权人系指住宅小区内已领取或可领取所有权证，由小区统一实施物业管理的所有权人之和。关于房管局、街道办所作答复函将建设单位初始登记产权证明记载的面积作为建筑物总面积是否正确的问题，《房屋登记办法》（建设部令第168号，自2008年7月1日起施行）第31条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积，故初始登记面积不能概括作为建筑物总面积计算。

  29、不论规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，无地上建筑物，开发企业与业主无特别约定，又不能办理专有产权登记的，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位来管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。

  根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有。这是因为，房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。鉴于业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，在A公司既不能证明B公司与业主存在特别约定，又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为专有部分的情况下，仅凭小区总平面图注明为规划车位本身并不能作出该地面停车位属于B公司的认定。由于A公司不能证明B公司对北广场地面停车位享有专有权利，根据“谁主张谁举证”原则，A公司应承担举证不能的不利后果，其主张基于B公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础，不能成立。

  30、开发商擅自将两车位之间公共部分出售给一方业主，剥夺另一方合理使用权的，开发商和一方业主构成共同侵权——陈某与厦门源昌房地产开发有限公司、林某商品房买卖合同纠纷案

  法院认为：①根据开发公司自认及林某、陈某所出示的所有权证书，及法院现场勘验结论，应认定在案涉两车位之间存在约10平方米的共有部分，依法属全体业主共有。基于开发公司与林某所签商品房买卖合同，开发公司系将该共有部分出售给林某，该行为依法属于应由业主共同决定的事项，现无证据证明该行为得到业主表决通过，故该公共部分不因开发公司出售而认定林某对此共有部分独享占有使用权。林某与陈某作为业主，均享有共有权，即双方均可依法合理使用。②因该共有部分位于林某所有车位与陈某所有车位之间，非其他车辆必经通道，且无法达到林某与陈某所有车位面积标准，其他业主均难以长期持续使用该共有部分，仅林某与陈某方可频繁使用该共有部分，故双方对该共有部分享有平等合法使用权。两车位分界线并非确定林某与陈某专有物权依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。判决将两车位分界线移至两立柱之中间线位置。

  物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，物业管理服务合同约定的安保服务，仅指物业管理企业为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿相应的责任。

  物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施，物业公司未能按物业服务同约定，全面履行自己的义务，对小区房室外墙面部位疏于于维修，维护，致外墙面脱落，砸车辆．造成业主损失，应当承担赔偿责任。

  33、各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权，对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害——南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案

  南京市中级人民法院认为：坐落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的六层商住楼，是由钟宝强等住户、房产公司和盛名公司区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分，是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。除此以外房屋的其他部分（包括底层地板以下的掩埋工程），应属共用部分。对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。盛名公司虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见。无论钟宝强等住户的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。盛名公司应当拆除夹层，将下挖的部分恢复原状。

  34、物业管理企业，接受业主委员会的委托，对园区进行物业管理，物业公司制止业主损害业主共有权行为，是其管理职责所在，其行为不具有违法性——顾某诉巨星物业排除妨碍、赔偿相应的损失纠纷案

  上海市静安区人民法院认为：业主应当按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则使用物业，正确处理相邻关系，不得随意改变住宅的使用性质，禁止损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌的使用行为；物业管理企业指导和监督装修、使用住宅的活动，发现不当行为应劝阻制止并督促改正，对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。巨星物业作为物业管理企业，接受业主委员会的委托，对三和花园进行物业管理。巨星物业对原告顾然地吊装浴缸的行为加以制止，是其管理职责所在，并无不妥。巨星物业的行为不具有违法性。上海市第二中级人民法院二审维持原判。

  35、物业公司在“选择性欠费诉讼”胜诉之后，法院对物业公司提起的群体性欠费诉讼案件，如何正确适用“同案同判”的裁判规则？

  虽然“同案同判＂要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼详细情况不完全一样，因此，在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的详细情况，以处理问题，化解矛盾为主要目标，确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。

  36、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利——郑州二建公司诉王某公有住房出售协议违约纠纷案

  郑州市中级人民法院认为：郑州二建公司出售给王某的11号房间，位于1号楼一层，是1号楼的组成部分，并非独立房屋。鉴于楼房的建筑特性，王某对11号房间享有的所有权，并非独立、完整的所有权，而是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权人，只是对整幢建筑物中属于其专用的部分享有包括占有、使用、收益和处分四项权能在内的完整所有权；而整幢建筑物中的共用部位，则由整幢建筑物的全部区分所有权人共有。11号房间的临街墙，是1号楼不可或缺的共用部位，不能由王某专有。王某未经许可在此墙上开挖门、窗，此举侵犯1号楼中其他共有权人的共有权利，也因违反了《公有住房出售协议书》第六条的约定，而应当对郑州二建公司承担违约责任。